En anorektisk bostadsmarknad!

Artikelförfattare:
Björn Wellhagen,
ansvarig för husbyggnadsfrågor
Sveriges Byggindustrier

Ur ett tillväxtperspektiv är det viktigt att bostadsmarknaden ska kunna tillhandahålla bostäder för de strukturförändringar som arbetsmarknaden kräver. Sveriges Byggindustrier (BI) och Mäklarsamfundet (M) har etablerat ett samarbete och tagit fram ett mått på bostadsmarknadens funktion, BMI.

Det byggs för lite och rörligheten på bostadsmarknaden är inte tillräckligt stor. Detta framgår med all önskvärd tydlighet av BMI (BostadsMarknadsIndex).

Med ett BMI på 13 är den svenska bostadsmarknaden alltför mager.

BMI är ett index baserat på hur många bostäder som färdigställs varje år i förhållande till befolkningsförändringen samt antalet försäljningar av småhus och bostadsrätter i relation till det befintliga beståndet. Därefter vägs de två delarna till ett gemensamt bostadsmarknadsindex.

BMI visar hur bostadsmarknaden ser ut enskilda år. Det är viktigt att poängtera att BMI endast mäts momentant för varje enskilt år och inte tar hänsyn till ackumulerad eftersläpning från tidigare år.

Bostäder – en förutsättningar för tillväxt och välfärd

Det måste finnas bostäder där det finns arbeten och det är viktigt att det finns fungerande flyttkedjor som kan tillgodose människors olika boendepreferenser genom livets olika skeden.

Det hela kokar i slutänden ner till att skapa förutsättningar för tillväxt och välfärd.

Det faktum att vi byggt få bostäder de senaste 20 åren och att efterfrågan på bostäder i tillväxtområdena är stor är ett annat tecken på brister i bostadsmarknadens funktion.

Bostadsmarknadsindex 2000 – 2010
BostadsMarknadsIndex, BMI 2000-2010
Källa: SCB, Värderingsdata, Mäklarsamfundet och Sveriges Byggindustrier

BMI bör ligga mellan 20 och 25
Ett idealiskt BMI bör ligga i intervallet mellan 20-25 och värden över eller under indikerar att bostadsmarknaden är i obalans det året. Det framgår ur diagrammet att sedan 2005 har BMI legat betydligt under idealvärdet och att bostadsmarknaden nu lidit av anorexi de senaste åren.

Orsaken till att BMI låg inom idealvärdet den första delen av 2000-talet beror på stor del på att befolkningstillväxten då var låg. Med den befolkningstillväxt vi haft de sista åren om 70 – 90 000 per år så ökar behovet av fler bostäder.

För att den svenska bostadsmarknaden ska få ett sunt BMI krävs ett flertal olika åtgärder

Åtgärderna kan sammanfattas i tre huvudpunkter:

• För det första behövs investeringar i infrastruktur, både nyinvestering och underhåll, på en högre nivå än vad vi har idag. Utan goda kommunikationer är det svårt att bygga nya bostadsområden i tillväxtområdena.

• För det andra måste hyresregleringen slopas och en fri hyressättning införas. Hyresregleringen skapar långa bostadsköer, svarta överlåtelser av hyreskontrakt och ger incitament till ombildningar. Dessutom leder den till att rörligheten begränsas.

• För det tredje behöver plan- och bygglovsprocessen effektiviseras. Det är inte rimligt att det ska ta sex till åtta år från idé till färdigställande för ett bostadsprojekt.

Handläggningstider, överklaganden och kommunala särkrav är några exempel på frågor som måste lösas på smidigare sätt än idag. Det är möjligt att genomföra dessa förändringar, vissa tar mer tid än andra men med en tidshorisont på 10-15 år är det möjligt att få till stånd en fungerande bostadsmarknad, med ett sunt BMI.